加州买房尽调期文件核对指南：六份文件与 TDS、NHD 终止期限

你现在的位置

出价被接受后，卖方或经纪送来一批披露文件。收到时应先分别登记 TDS 与 NHD 的交付方式和日期，核对法定要求的披露或重大修改是否在购房出价作出或接受之后交付。两类披露适用的条文和起算条件不同，签收后留到周末再读，可能错过其中一项书面终止期限。

为什么自己算容易错

按《加州民法典》第 1102.3 条，这段时间分三档：当面交付是 3 天，邮寄交付是寄出后 5 天，电子记录交付是 5 天（且只在双方已约定以电子方式交易时成立）[5]。这三个数字本身是公开的，抄下来不难。

NHD 另有第 1103.3(c) 条规定的书面终止规则：在第 1103 条适用范围内、且不属于第 1103.1 条排除情形的交易中，法定要求的披露或重大修改在购房出价作出或接受之后交付时，期限为当面交付后 3 天、投邮后 5 天，或双方已依《统一电子交易法》约定电子交易时的电子记录交付后 5 天。须在期限内将书面终止通知交付卖方或卖方经纪。TDS 与 NHD 应分别登记，NHD 不采用 TDS 表格第 I、II、III 部分的起算条件。

计算前应分别确认两类披露的起算事件。TDS 须核对法定表格相关部分的完成与交付；NHD 须核对其法定披露或重大修改的交付，不能沿用 TDS 表格的起算条件。文件分批交付时，两项期限可能不同。

你会拿到什么

不是一个「到底几天」的答案，而是一套把时间点钉住的工具。

• 一张按交付方式分列的核对表：当面交付、邮寄交付、电子记录交付各占一行，各有各的核对点位。先把这一次属于哪种交付方式定下来，再去对应那一行。
• 一份起算点登记页：逐次记录 TDS 与 NHD 的交付时间、方式和重大修改。TDS 另核对表格第 I、II 部分及卖方有经纪时第 III 部分的完成与交付，NHD 单独登记。
• 一份路径前提确认页：电子记录交付那一行有自己的适用前提，依据是《统一电子交易法》（Uniform Electronic Transactions Act）。页面上留出逐项打勾的位置，前提不成立就不要往那一行上套。
• 一份书面终止通知的可改写范本：TDS 与 NHD 的对应条款均要求将书面终止通知交付卖方或卖方经纪。使用时须按实际触发的披露规则填写法条依据、交付事件与日期。
• 一页修订沿革说明：TDS 的第 1102.3 条于 2019 年修订（AB 892），2020 年 1 月 1 日生效；NHD 的第 1103.3 条于 2018 年修订（AB 1289），2019 年 1 月 1 日生效。两条应分别查阅。

这些页面都做成可打印、可填写的样子，写给要自己动手的人。

它不适用于谁

本文分别说明 TDS 与 NHD 的披露终止规则：须属于各自法条要求的披露或其重大修改，且在购房出价作出或接受之后交付。NHD 还须核对第 1103 条的交易及披露范围与第 1103.1 条的排除情形。电子记录交付的 5 天规则仅适用于双方已依《统一电子交易法》约定以电子方式交易的情形。本文处理交付记录、期限核对与书面通知，不保证退出合同、拿回定金、延期或降价；加州以外的交易不能直接套用。

下一步

手上正好有一个日期要定，往下就能拿到这些页面。

结论

卖方转让披露声明（TDS）与自然灾害披露（NHD）各有附条件的法定书面终止规则，分别依据《加州民法典》第 1102.3 条与第 1103.3(c) 条。先分别核对两类披露的适用范围、交付事件与到期日，再结合合同期限处理六份文件中的问题。

由此决定全部工作顺序：

1. 分别登记 TDS 与 NHD 的期限。适用法条要求的披露或重大修改在购房出价作出或接受之后交付时，分别核对当面 3 天、邮寄投递后 5 天、符合电子交易约定的电子记录交付后 5 天。TDS 还须核对第 I、II 部分以及卖方有经纪时第 III 部分的完成与交付；NHD 见 6.9 节。
2. 逐份核对内容与合同要求。NHD 除区划信息外，还须核对第 1103.3(c) 条是否适用。产权报告、物业文件包、补充问卷和验房报告涉及的异议、补件与检查期限，应分别按合同和适用法律登记，不能一律套用 TDS 的到期日。
3. 把问题放到期限前提出。书面提出，保留发送记录。

支撑理由

理由一：TDS 与 NHD 的终止规则来自不同条文。 第 1102.3 条针对其所属条文要求的住宅转让披露；第 1103.3(c) 条针对自然灾害等披露条文要求的披露及其重大修改。两类披露可能分批交付，应分别保存交付记录、核对适用条件与期限；不能因 TDS 已交付，就认定后来的 NHD 没有对应机制。

理由二：文件中的问题需要与相关期限逐项对应。 灾害披露报告告诉你房产是否落在法定区划内，产权报告列出随房转移的例外条款，物业文件包显示社区财务与未来收费，补充问卷记录房屋在现业主持有期间发生过什么，验房报告记录检查当日的观察结果。这些信息如果在期限届满后才读懂，行动价值大幅下降。

理由三：这五份文件都有明确的"不负责范围"。 最常见的错误不是文件缺失，而是用一份文件去回答它不负责的问题：拿灾害披露报告判断保险成本，拿验房报告判断维修造价，拿产权报告判断房屋状况。分工先弄清楚，后面的核对才有效。

理由四：法条本身没有覆盖的，需要单独处理。 第 1102.3 条原文表述为"终止该出价"（terminate the offer），未规定定金的处理方式；定金归属取决于合同约定、合同项下的附条件条款与具体事实。另外，移动房屋适用第 1102.3a 条，与单户住宅的规则不同。这两点必须与主结论分开理解。

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适用范围

适用：

• 美国加利福尼亚州境内的自住住宅转售交易。
• 买方已签署购房合同，进入尽调期。
• 标的是独立屋、公寓（condominium）或联排（planned development）。

部分适用：

• 现金买家：可略过贷款与结算单相关部分，产权、披露、物业、验房部分仍然适用。
• 公寓与联排买家：第六章物业文件部分为必读。
• 移动房屋（manufactured home / mobilehome）买家：转让披露适用《加州民法典》第 1102.3a 条，与本文第三章的期限规则形式相似但不相同，见 3.5 节。

不适用：

• 新建房（新建住宅买卖合同、建筑商合同）。
• 商业物业、土地、法拍（foreclosure）、短售（short sale）。
• 加利福尼亚州以外的交易。美国各州规则差异较大，本文结论不可跨州套用。
• 《加州民法典》第 1103.1(a) 条列举的情形（法院命令的出售、法拍、信托或遗产管理人出售、共有人之间的转让、配偶之间或直系血亲之间的转让、政府实体作为当事方的交易等），不适用自然灾害披露部分的规则。该条 (b) 款同时提示：不受本条约束的交易，仍可能受政府法典第 8589.3 条、第 8589.4 条、第 51183.5 条，以及公共资源法典第 2621.9 条、第 2694 条、第 4136 条的约束。

本文性质：一般办事信息与整理工具，不是法律意见，不替代律师、验房师或持牌经纪对具体案件的判断。本文不保证退出合同、取回定金、获得延期或达成降价。

阅读本文时，需要区分四类信息，它们的分量不同：

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第一章 分别登记法定与合同期限

一 TDS 的法定书面终止期限

本节说明第 1102.3 条的 TDS 规则。NHD 另依第 1103.3(c) 条核对，见 6.9 节；两者的适用范围与交付记录应分别确认。

1.1 触发条件与期限长度

《加州民法典》第 1102.3 条规定：其所属条文要求的披露或该披露的重大修改，在购房出价作出或接受之后交付时，买方可以在下列期限内，将书面终止通知交付卖方或卖方经纪，终止该出价。

触发条件：先确认交易与披露属于第 1102 条体系的适用范围，再核对法定要求的披露或其重大修改是否在购房出价作出或接受之后交付。TDS 的起算还须满足下节的表格完成与交付条件；不能仅凭文件名称或卖方签署日期认定期限已经开始。

电子交付的限定：上表中的"电子记录交付 5 天"仅适用于双方已约定以电子方式交易的情形，依据为《统一电子交易法》（Uniform Electronic Transactions Act）。

该条最近一次修订为 2019 年立法（AB 892），2020 年 1 月 1 日生效。

1.2 起算点

法条对起算点有明确规定：

• 起算事由：表格第 I 部分、第 II 部分填写完成并交付买方或其经纪。
• 卖方在本交易中由经纪代理的：起算还须包含第 III 部分。
• 不能单独作为起算依据：签署日或口头告知日；仅凭“收到文件袋”也不足以判断，还要确认法定表格相应部分已经完成并交付。

“收到一个文件袋”可能与法定表格完成并交付发生在同一时点，也可能不是。应核对第 I、II 部分，以及卖方在本交易中由经纪代理时的第 III 部分，何时完成并交付给买方或买方经纪；若文件分批送达，应逐次登记。

1.3 终止方式

须以书面终止通知作出，交付对象为卖方或卖方经纪。口头通知不产生记录。

1.4 该条没有规定的事项

法条原文的表述是"终止该出价"（terminate the offer）。条文本身未规定定金的处理方式，也未出现"取回定金"的表述。

定金归属取决于合同约定、合同项下各项附条件条款、以及具体事实。本文不作判断，也不提供相关建议。

1.5 移动房屋的对应规则

《加州民法典》第 1102.3a 条规定了移动房屋与预制房屋（manufactured home / mobilehome）转让中的类似终止权，2000 年 1 月 1 日生效。

两条不可互相援引。移动房屋买家应核对适用于自己交易的条文。

1.6 交付方式与披露的修改

交付方式。《加州民法典》第 1102.10 条规定，法定披露的交付方式为当面交付受让人，或邮寄给准受让人。该条另规定：交付给受让人的配偶，视为交付给受让人，合同另有约定的除外。

披露的修改。《加州民法典》第 1102.9 条规定，卖方或其经纪可以书面修改披露内容，修改后的披露仍受第 1102.3 条或第 1102.3a 条约束。是否产生新的终止期，须再核对修改是否属于重大修改、交付时点及适用条文，不能仅凭“收到修改件”认定。

收到更正件或补充说明时，不要当作一般文件处理：核对更正的内容，并重新登记交付方式与日期。

1.7 未按规定履行披露义务的后果

《加州民法典》第 1102.13 条规定了两个层次：

• 交易本身不因任何人未遵守本条规定而无效。
• 故意或过失违反或不履行本条规定的义务的，对受让人遭受的实际损失承担赔偿责任。

需要区分两个不同机制：买方在交付后的短期终止权来自第 1102.3 条；违反披露义务的赔偿责任来自第 1102.13 条。两者是不同条文、不同机制，不应合并理解。

"未披露即合同无效"的表述不符合法条规定。

二 把全部期限整理成日期

合同通常同时设定多个独立期限。它们有三个容易出错的地方：起算点不同、计算单位不同、延长方式不同。

2.1 四个整理步骤

步骤一：确定合同生效日。 多数期限从合同被双方接受之日起算。不使用看房日、出价日或口头承诺日。生效日通常记载在合同首页的接受条款处，应有双方签署与日期。

步骤二：逐条转换为到期日。 把合同与所有附加条款上的每一个日期抄录到一张表上，每条注明：

• 期限约束的是谁的行为（买方、卖方或双方）；
• 期限的起算事件；
• 期限长度与计算单位（日历日或工作日）；
• 到期日的判断方式（是否需要顺延）。

合同中出现"天数"定义条款的，以该条款为准。多数期限遇周末或法定假日顺延至下一个工作日，少数不适用顺延规则。

步骤三：区分通知要求。 合同条款中出现"书面"（written）、"通知"（notice）、"送达"（deliver）字样的，按要求执行。电话沟通之后应补发确认邮件，并保留发送时间记录。

步骤四：标注最早到期的三项。 同时跟踪全部期限容易遗漏。将最早到期的三项单独列出，作为优先处理对象。

2.2 六份文件在时间轴上的位置

2.3 交付记录与文件台账

交付方式与交付日期决定剩余期限的长度，是后续一切主张的基础。应保存：

• 电子邮件：完整邮件（含邮件头）与发送时间截图。
• 邮寄：快递单号、签收记录、信封照片。
• 网盘或文件共享链接：分享通知邮件、链接生成时间。
• 当面交付：签署的签收记录或日期确认邮件。

口头主张已经交付但无法提供交付时间的，起算点将存在争议。出现争议时，举证责任与争议解决成本由买方承担。

文件台账字段（每份文件一行）：

建议在收到披露文件的当天完成四件事：登记日期与交付方式；保存交付证据；在日历上标出期限到期日；列出需要书面提出的全部问题一次性发出。把问题集中一次提出，比分散多轮追问更容易形成完整记录。

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第二章 六份文件的分工

三 六份文件分别回答什么

六份文件回答六个不同的问题。最常见的误用，是用一份文件去回答它不负责的问题。

3.1 三种典型误用

误用一：用灾害披露报告判断保险成本。 该报告说明房屋是否落在法定区划内，不提供保险报价，也不判断承保可能性。法条明确规定该报告不得被保险公司使用。保险成本只能通过逐家询价获得。

误用二：用验房报告判断维修造价。 验房师记录观察到的现象，不提供施工报价。报告中的"建议专业评估"是提示，需要转换成一个具体数字，才有用于价格讨论。

误用三：用产权报告判断房屋状况。 产权报告处理权利归属与例外条款，不涉及房屋物理状况，也不判断能否改建。改建可行性属于规划部门与建筑主管部门的管辖范围。

3.2 文件性质的区别

文件性质决定了买方可以采取的行动：

• 法定的卖方披露文件：卖方有法定的交付义务，买方可以要求补充、书面追问，并在法定或约定期限内提出异议。未按规定交付或披露不实的，法律规定了相应后果。
• 第三方专业报告（产权、验房）：出具方仅对其检查范围与当日状态负责。对报告内容有疑问，可以向出具方书面提问；对检查结论有异议，需要另行委托复核。
• 协会按其自身记录提供的文件（物业文件包）：内容口径由协会决定。买方能核对的不是内容是否令自己满意，而是清单上的项目是否齐备。

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第三章 六份文件逐项核对

四 卖方转让披露声明：除了期限，还要核对什么

4.1 这份文件是什么

加州法律规定，卖方须在产权转移之前、尽可能早地向潜在买方交付填写完成的书面披露声明。该声明的名称与格式载于《加州民法典》第 1102.6 条，行业惯例中常称为 TDS（Transfer Disclosure Statement）。

在加州房地产经纪人协会的标准表格体系中，对应表格编号为 TDS，2024 年 6 月版。该协会是民间行业协会，不是政府机构；表格内容的法定来源是第 1102.6 条。

在实务中，该声明通常包含三个部分：卖方填写的问题栏、卖方经纪的检查披露部分、以及买卖双方与经纪的签署栏。第 1102.3 条在界定终止期限的起算点时，直接引用了这三部分的编号。

第 1102.6 条规定的表格属于单户住宅（single-family real property）交易。移动房屋的转让披露适用第 1102.3a 条，见 1.5 节。

4.2 需要核对的位置

五 卖方补充问卷

5.1 这份文件是什么

卖方补充问卷（Seller Property Questionnaire，行业惯例中的 SPQ 表格，2024 年 12 月版）比披露声明更细，询问房屋在现业主持有期间的具体经历与纠纷。

需要说明的是：补充问卷是加州房地产经纪人协会开发的标准表格，用于协助卖方履行第 1102 条体系下的披露义务。它本身不是法定的披露表格，没有对应的法条编号。 法定披露义务的来源是第 1102.6 条规定的转让披露声明。

尽管如此，问卷中的回答属于卖方的陈述。回答不实的，可能构成披露义务的违反。

5.2 两份文件的区别

• 披露声明记录房屋当前存在的问题。
• 补充问卷记录房屋在现业主持有期间发生过的事件。

后者的价值在于可以被追问到具体时间、具体人员与具体单据。当前状态可以观察，历史事件只能依靠记录。

5.3 问卷通常涉及的内容

具体项目以实际收到的版本为准。常见类别包括：

5.4 "不知道"的四种情形

5.5 追问的三个维度

对每一项需要澄清的问题，按三个维度提问，可以形成可用的书面记录：

• 维度一：时间与人员。 哪一年发生、由谁施工、施工方是否持照。
• 维度二：书面材料。 是否取得许可、是否有发票、是否有保修、是否有检验记录。
• 维度三：当前状态。 该事项对今天的房屋是否仍有影响、可以通过什么方式验证当前状况。

示例：

5.6 许可记录的查询

卖方提及加建、改建、屋顶更换、电气或管道工程，而许可情况不明时，可以向当地建筑与安全部门按地址查询历史许可记录。

• 查询入口通常在市政府或县政府的建筑与安全部门网站。
• 部分辖区提供在线查询，部分需要电话或到场查询。
• 可查询的年份范围因辖区而异，较早的工程可能未录入系统。
• 查询结果可以打印或保存截图。

结果解读：查询不到记录不等于未取得许可，也不等于施工存在问题，仅表示需要进一步核实。反过来，查到许可记录也不等于施工质量合格，许可审查的范围与施工质量是两件事。

5.7 两条容易忽略的记录线

保险索赔记录。 房屋此前的保险索赔可能影响后续投保。可以询问卖方是否就本房屋提出过保险索赔，以及索赔的事由与结果。部分辖区另有公开的理赔记录数据库，可自行查询。

业主协会记录。 协会保存的违规通知、催收记录与会议纪要，可以显示房屋在社区管理层面是否存在未解决问题。这部分记录通过物业文件包获取，见第六章。

六 自然灾害披露报告

6.1 这份文件是什么

报告的法定名称为 Natural Hazard Disclosure Statement（自然灾害披露声明），表格正文完整载于《加州民法典》第 1103.2 条。法条要求披露须以该表格的形式作出。

出具主体：法定作出主体是卖方与卖方经纪。卖方也可以委托独立第三方披露提供方（third-party disclosure provider）出具报告，作为替代披露。表格的签署栏包含卖方、卖方经纪、第三方披露提供方与买方四组签名位。

依据第 1103.4(c) 条，可由持照工程师、土地测量师、地质师或自然灾害勘查专家出具在其执照或专业范围内的报告或意见。顾问报告须始终附有已填写并签署的自然灾害披露声明。

该条文最近一次修订为 2024 年立法（SB 1525），2025 年 1 月 1 日生效。

6.2 表格自身载明的限定

表格正文载有两项限定表述：

限定一：披露所依据的地图是对自然灾害存在范围的估算，不是某处房产是否受灾的确定性指标。

限定二：这些灾害可能限制开发房产、获得保险或灾后获得援助的能力。

表格另注明，该声明不构成卖方或经纪全部披露义务的替代。

6.3 六类勾选区域

火灾危险严重程度区一项下另设三个子框，分别对应州责任区的高危险等级、州责任区的极高危险等级、以及地方责任区的极高危险等级。三个子框的含义不同，不应合并理解。

地震危险区一项除滑坡与液化两个选项外，另设"地图尚未公布"选项。勾选该项表示州尚未发布覆盖该地块的地图，不等于不存在风险。

6.4 勾选"是"的两层含义

第一层：从宽认定规则。 第 1103.2(b) 条规定：如果地震断层带、地震危险区、高或极高火灾危险严重程度区、或荒地火灾区的地图或附带信息精度不足或比例尺过小，使合理人无法判断标的是否位于灾害区内，卖方或卖方经纪应当勾选"是"。

因此勾选"是"可能仅反映地图精度问题，不必然代表风险已经确认。

第二层：地图修订的处理。 第 1103.2(c)、(d) 两款规定：联邦应急管理署出具地图修订函（Letter of Map Revision）确认房产已不在特殊洪水危险区的，可以勾"否"并附函件副本；确认房产位于特殊洪水危险区的，应当勾"是"并附函件副本。两种情形均不以地图本身是否已更新为前提。

6.5 地图不等于风险评估

加州州消防局长办公室在其公开说明中指出：火灾危险严重程度区地图评估的是危险（hazard），不是风险（risk）。

• 危险：基于物理条件形成的可能性与预期火行为，考察周期为 30 至 50 年，不考虑减灾措施。
• 风险：在现有条件下火灾可能造成的损害，计算时纳入燃料清理、防御空间、防火建筑等已实施的措施。

地图显示的是前者。这意味着同一处房产的实际风险水平，可能因业主采取的减灾措施而与地图等级不一致。

6.6 签署栏的两个互斥选项

第一项：卖方与其经纪表示，所填信息据其所知真实正确。

第二项：卖方与其经纪表示已善意选择第三方报告提供方，表上陈述基于该独立第三方提供的信息，其本人既未独立核实，也不知悉其中是否存在错误。

为什么这个区别重要。第 1103.4 条规定了免责条件：不属于卖方或其经纪个人知情范围、基于公共机构或规定第三方及时提供的信息，且取得与传递时尽到通常注意义务的，不承担责任；由公共机构或第三方直接向买方交付法定应披露信息的，视为已满足要求，并解除卖方及双方经纪就该信息项的后续义务。

因此，核对的重点不是"有没有勾错"，而是"这一项陈述是谁作出的判断"。

第 1103.7 条对诚信作出定义：本条要求的每一项披露及每一个披露行为均应善意作出；善意指交易过程中的诚实。

6.7 用途限制

第 1103.2(g) 条明确规定：该披露仅在卖方、卖方经纪与潜在买方之间有效，不得被其他任何一方使用，包括保险公司、贷款机构和政府机构。

• 该声明不能作为保险报价的依据。保险公司不接受该表格作为风险信息。
• 该声明不能用于向任何机构主张房产位于特定区划。
• 它的用途限于买卖双方之间的信息披露。

需要向保险公司提供风险信息的，应通过保险公司的核保流程，由保险公司自行查询其使用的数据源。

6.8 收到报告后的核对动作

1. 确认报告是否由规定主体出具，以及签署栏选择了哪一个选项。
2. 逐项记录勾选结果，包括每一个子框。
3. 勾选"是"的项目，按 6.3 节表格右列逐项核实。
4. 勾选"否"但带有"地图尚未公布"等限定表述的，记录限定内容。
5. 报告日期与核对日期间隔较长的，重新核对地图是否已更新。

6.9 NHD 的法定书面终止期限

《加州民法典》第 1103.3(c) 条规定：本条文体系要求的披露，或该披露的重大修改，在购房出价作出或接受之后交付时，潜在买方可以在规定期限内，将书面终止通知交付卖方或卖方经纪，终止该出价。

适用前提须先核对：交易属于第 1103(b) 款规定的交易类型，第 1103(c) 款列举的法源要求卖方或卖方经纪披露房产位于相关灾害区划，并且交易不属于第 1103.1 条的排除情形。收到一份名为 NHD 的商业报告，并不当然证明本项终止权已经触发；还须确认交付的是本条文体系要求的披露或其重大修改，以及交付发生在购房出价作出或接受之后。

期限内须将书面终止通知交付卖方或卖方经纪。NHD 的交付及重大修改应单独登记；第 1103.3(c) 条没有采用 TDS 表格第 I、II、III 部分完成与交付的起算规定，不能把 TDS 的表格条件移用于 NHD。两类披露的法定期限与合同检查、异议等期限也应分开记录，不能推定其中一项会自动延长另一项。该条规定的是终止出价，并未单独决定定金归属。

七 产权初步报告

7.1 这份文件是什么

加州保险法将 preliminary report、commitment、binder 归为同一类文件。依据《加州保险法》第 12340.11 条，这类文件是产权保险公司在接受投保申请后出具的、以报告所列例外条款为条件的、愿意签发保单的要约。

实务含义：不同产权公司使用的名称不同，有的称 Preliminary Report，有的称 Commitment。在加州法下它们是同一类东西，不是两种不同效力的文件。

该条同时规定：此类报告不得被解释为、也不构成对不动产产权状况的陈述。

出具主体：产权保险公司、承保产权公司或受控托管公司。报告不是政府文件，托管公司通常只是转交方。

与最终保单的区别：报告是要约，保单是合同。报告中的例外条款会进入最终保单，成为不予承保的事项。

7.2 报告的核心内容是例外条款

产权行业的消费者资料载明：报告列出的是"如果按报告日签发保单，将会被排除在承保范围之外的产权瑕疵、留置权与负担"。

同一资料说明：将某项列为例外，即表示该项目不在承保范围内，产权公司不就此赔付，也不针对相关主张进行抗辩。

因此报告可能未列全。 报告反映的是公共记录中的内容，公共记录之外的权利主张不会出现在报告中。

7.3 常见例外项目

上表类别来自两份真实文件：一份加州 CLTA 初步报告样本（Santa Barbara 县，2017 年 11 月 15 日，表格版本 Rev. 11/06，由第三方公共机构网站托管）与一份 2021 年版 ALTA 产权承诺样本（对应房产位于南达科他州，仅采用其通用句式，不视为加州清单）。

具体条目因物业而异，以实际收到的报告为准。上表用于建立核对框架，不作为"例外条款共分几类"的分类依据。

7.4 补充税需要单独说明

加州不动产税存在补充税（supplemental tax）机制。房产在所有权变更后可能被重新评估，由此产生的税额差额以补充税形式征收，其税单通常在过户后一段时间才发出。

这条例外在报告中通常以固定表述出现。买方应了解：

• 补充税是过户后的额外支出，不在交割结算单中体现。
• 金额取决于重新评估后的价值与原有评估价值的差额。
• 具体金额与时间以县税务评估办公室的通知为准。

7.5 留置权的类型与清除

业主协会评估留置权的形成依据为《加州民法典》第 5675 条：协会在县记录官处登记欠缴评估通知（notice of delinquent assessment）后，欠缴评估款及依第 5650(b) 条计收的催收费用、滞纳金与利息，成为该分户产权上的留置权。该通知须在登记后 10 个日历日内以挂号信寄给协会记录中的所有业主。

清除机制：产权公司将这些事项编号列为例外条款。在过户前被清偿或解除之前，它们始终是保单的除外事项。ALTA 标准表格将"付清款项并提交可登记文件"列为必须满足的要求项。

处理原则：买方应推动卖方在过户前清除异议项，并取得书面确认。不要以"过户时会自动处理"为前提，除非已取得书面确认。

7.6 地役权与侵占

地役权（easement）：他人对土地享有的有限使用权，属于权利越界。典型形式包括公用事业埋线与维护权、通行权、排水权。

侵占（encroachment）：建筑物越过地界线压到相邻土地，属于实体越界。典型形式包括围墙、车棚、加建部分越界。

两者的承保范围不同。加州保险局消费者指南载明：

• 标准保单：主要承保通过查阅公共记录可以发现的产权瑕疵。
• 扩展保单：在标准保单基础上，另承保未反映在公共记录中的瑕疵、留置权、负担、地役权、侵占与地界线冲突。

由于扩展保单覆盖记录外的风险，保险公司通常要求对房产进行测量。

关键判断时点：报告中出现"地役权位置无法从登记信息确定"的表述时，即为需要决定是否测量、是否购买扩展覆盖的时点。这两个决定都属于买方的支出决定。

7.7 边界问题的实际影响

未做测量的地界状况属于未知。可能的后果包括：

• 加建部分或围墙越界，影响后续改建申请的审批。
• 邻居的建筑物越界进入本方地块，影响土地的使用与处置。
• 地役权位置与计划中的施工冲突，例如计划建游泳池而地下有管线。

出现需实测才能发现的例外条款时，可以询问产权公司或托管方：该类风险适用何种覆盖、是否需要测量。需要测量时，另行委托持照土地测量师。

7.8 产权保险

保费支付方。加州保险局说明，产权保险保费的支付方属于地方惯例，不是法律规定。加州不同地区的惯例不同，贷款人保单与产权人保单的支付方也可能不同。具体安排应在合同与结算单中核对。

保单的保护对象：

• 贷款人保单（lender’s policy）：保护贷款人的权益。贷款金额还清后保障终止。
• 产权人保单（owner’s policy）：保护买方本人。加州保险局的表述为：贷款人的保单不保护买方本人；买方如需保护自身权益，应另行购买产权人保单。

选择权：联邦法律禁止卖方指定产权保险公司。买方可以自行选择承保公司。

7.9 收到报告后的核对动作

1. 确认报告日期与出具主体。
2. 逐条阅读例外条款，对每一条记录：项目编号、内容摘要、是否需要进一步动作。
3. 出现留置权或留置权主张的，确认清除方式与时间。
4. 出现占有人权利或未登记租约的，确认交房安排。
5. 出现需实测才能发现的例外条款的，确认覆盖范围与是否测量。
6. 出现"位置无法从登记信息确定"的，记录并询问。
7. 将需要动作的项目，在到期日之前书面提出。

八 物业文件包

8.1 这份文件是什么

《加州民法典》第 4525 条规定，卖方须在产权转移之前、尽可能早地向潜在买方提供该条所列文件。该清单经 2025 年立法修订（SB 410），2026 年 1 月 1 日起生效，现为 11 项。

按 10 项编写的资料已不适用于 2026 年 1 月 1 日之后的交易。

8.2 十一项文件清单

第 11 项为 2025 年立法新增。第 10 项须由潜在买方主动请求才提供。

需要注意的边界：第 4525 条的清单中不包含"未决诉讼"一项。协会的诉讼状况体现在第 6、7 项涉及的缺陷清单与相关信息中。买方如需了解诉讼情况，应通过该两项文件以及自行查询公开的法院记录进行核实。

8.3 索取程序与费用

费用估价须使用第 4528 条规定的表格（CHARGES FOR DOCUMENTS PROVIDED）。该表格列明每一项文件的费用，2025 年立法在表格中新增了法定检查报告一项。

买方可以只购买部分文件，不必购买表格上的全部项目。 第 4528 条明确载明这一点。

第 4528 条与第 4530 条均未规定加急费条款，唯一的价格标准是"实际成本"。如遇协会或第三方供应商主张加急费用，属合同层面的安排，无法定依据。

8.4 第 11 项的时间差

第 5551 条规定的法定检查，首轮完成期限为 2025 年 1 月 1 日。而"须向潜在买方交付该报告"的义务，自 2026 年 1 月 1 日起才生效。

由此可能出现一种情形：交付义务已经生效，但协会尚未完成检查或尚未取得报告。这是应书面追问的项目。

追问方向：协会是否已完成第 5551 条规定的检查；如尚未完成，原因与预计完成时间；如已完成，索取报告副本。

8.5 各项文件的核对要点

第 1 项 管理文件。 社区的管理规则体系，通常包含章程（Articles of Incorporation）、CC&R（Covenants, Conditions and Restrictions）、以及董事会通过的规则。核对重点：使用限制、改建审批流程、宠物与出租条款、违章处理机制。CC&R 的使用限制与产权报告中的相应例外条款应互相对照。

第 2 项 年龄限制条款。 涉及老年社区（55 岁以上社区等）。该项说明该限制的可执行范围。

第 3 项 年度报告文件。 包含年度预算报告，其中的储备摘要与特别收费声明是核心内容，见 8.7 与 8.8 节。

第 4 项 会费与欠费声明。 明确列示该户当前的常规会费、特别收费、未缴金额、逾期费、利息与催收费用。这是交割时结算的依据。

第 5 项 违规通知。 显示该户是否存在未解决的违规事项。违规事项可能延续至新业主义务。

第 6、7 项 缺陷清单与相关信息。 涉及建筑缺陷（construction defect）的披露。第 6 项的初始缺陷清单须附"最终认定尚未作出"的说明，即清单本身可能不准确或不完整。

第 8 项 已批准未到期的费用调整。 董事会已经批准、但尚未开始征收的费用。这一项直接影响买方接手后的支出。

第 9 项 出租限制。 管理文件禁止出租时须提供此声明。法条要求的是描述该禁止的声明，不涉及出租配额、出租年限等具体规定的完整披露。

第 10 项 会议纪要。 须由买方主动请求。已获批准的纪要显示董事会的讨论与决策过程，包括维修计划、费用调整讨论、纠纷处理。执行会议（executive session）的纪要不在提供范围内。

第 11 项 法定检查报告。 见 8.9 节。

8.6 会费之外可能产生的费用

第 5300 条要求年度预算报告中的保险摘要包含一项固定表述，其中载明：协会保单可能不承保业主的财产（包括个人财产与单元内装修），即使损失在承保范围内，业主仍可能需承担全部或部分免赔额。

8.7 年度预算报告中的特别收费声明

第 5300(b)(5) 条要求年度预算报告载明：董事会是否已决定或预计需要征收一次或多次特别收费，用于维修、更换或恢复主要部件，或补足储备。

属于上述情形的，声明还须写明：预估金额、开始日期、持续期间。

第 5300(b)(4) 条另要求载明：董事会是否决定推迟或不进行任何剩余寿命在 30 年以下的主要部件的维修或更换，并给出推迟或不进行的理由。

年度预算报告的分发时间为协会财政年度结束前 30 至 90 天。

8.8 储备摘要与按户缺口

第 5565 条对储备摘要作出三项形式与内容要求：

• 以现金或现金等价物为基础（不含其他形式的资产）；
• 以粗体字印刷；
• 载明按户计算的储备资金缺口。

按户缺口的计算方式：以必要储备减去已存金额，再除以独立产权户数。各户会费因面积或产权类型而异的，按差异方式计算。

摘要另载明以下数据：

示例（虚构数据）：

数值的解读边界。该数值为法定披露数字，条文未规定其等同于将要征收的特别收费。它的用途是纳入持有预算，作为评估未来特别收费可能量级的参考。

第 5565(b)(3) 条另规定：因施工或设计缺陷取得的赔偿或和解款，须作为现金储备项下的独立行项目披露。

8.9 两类法定检查的区别

第 5550 条与第 5551 条规定的检查属于两套不同的义务，不应合并理解。

第 5551 条对检查的进一步规定：

外挑构件的定义：超出建筑外墙、向建筑传递结构荷载的构件，包括平台、阳台、楼梯、走道及其栏杆；步行面高出地面 6 英尺以上；设计供人使用或占用；全部或大部分由木材或木质材料支撑。

统计显著样本的定义：抽检数量足以提供 95% 的置信度，使样本结果反映整体情况，误差幅度不超过正负 5%。

报告内容：载重构件及关联防水系统的识别、当前物理状况（含是否对住户健康与安全构成直接威胁）、预期性能与剩余使用寿命、必要的维修或更换建议。报告首页须载明项目单元总数、含外挑构件的单元数、外挑构件总数、受检数量、被判为构成直接威胁的数量及受影响单元数，以及工程师的抽样合规证明。

紧急情形的处理：检查人认定外挑构件对住户安全构成直接威胁的，须在报告完成后立即向协会提供副本，并在 15 天内报送地方执法机构。协会收到报告后须立即采取预防措施，包括在维修经地方执法机构检查批准前禁止住户进入该构件。

适用对象：该条仅适用于含 3 个及以上相连多户住宅单元的建筑。2020 年 1 月 1 日或之后提交建筑许可申请的建筑，首检须在取得使用证后 6 年内进行。

首次检查的分配方式：第 5551(c) 条要求工程师在首次检查前生成随机清单并交协会留存，后续检查按清单顺序轮替。

8.10 收到物业文件包后的核对动作

1. 按 8.2 节的 11 项清单逐项点收，记录缺失项目。
2. 缺失项目书面索要，并注明请求发出的日期（10 天期限的起算点）。
3. 核对第 8 项的已批准未到期费用。
4. 核对年度预算报告中的特别收费声明与推迟维修声明。
5. 核对储备摘要的资金到位百分比与按户缺口。
6. 核对保险摘要的承保范围与免赔额。
7. 核对第 10 项的会议纪要（需主动请求）。
8. 核对第 11 项法定检查报告是否存在。
9. 核对管理文件中的使用限制与出租条款，与产权报告的相应例外条款对照。

九 验房与专项报告

9.1 这份报告的性质

前八章涉及权利与责任，验房报告记录的是检查当日通过肉眼与仪器观察到的状况。

验房报告的法定属性较弱：加州不要求交易必须进行验房，报告的具体格式与内容范围由检查机构与行业标准决定。报告的效力取决于其载明的检查范围。

9.2 先读范围说明

报告开头通常载明以下内容，这部分界定了报告的有效边界：

• 检查了哪些部位与系统；
• 未检查哪些部位与系统；
• 哪些部位因无法进入、堆放物品、未通电或未通水而未能检查；
• 检查所用的方法与仪器；
• 检查人建议的进一步评估项目。

范围说明比照片更重要。 报告未提及某项，可能是因为该部位状况良好，也可能是因为该部位不在检查范围内。两种情况的性质完全不同，只能通过范围说明区分。

9.3 常见表述的含义

9.4 按部位核对的要点

以下为独立屋与公寓常见的核对部位。各部位的检查深度取决于验房师的范围说明。

地基与结构。 裂缝的走向、宽度与是否活动；地面平整度；墙体倾斜；地基类型（条形基础、筏板基础、墩式基础）。这类问题的修复成本较高，需要结构工程师或岩土工程师出具意见。

屋面。 屋面材料类型；使用年限；排水坡度；防水层状况；天沟与落水管；通风口与穿出部位的密封。

给排水。 供水管材质（铜管、镀锌管、PEX、聚丁烯）；排水管材质（铸铁、ABS、PVC）；水压；热水器年限与类型；是否存在渗漏痕迹。聚丁烯（polybutylene）供水管与铸铁排水管属于需要特别关注的材料，涉及更换成本。

电气。 配电箱容量与品牌；线路类型（是否为民用铝线）；接地与漏电保护；插座极性；是否存在未取得许可的改造。

暖通与空调。 设备年限与类型；是否做过维护；管道密封与保温；是否存在燃烧设备的排气问题。

保温与通风。 阁楼与墙体的保温层状况；通风口；是否存在受潮痕迹与霉味。

门窗。 密封状况；玻璃类型（单层、双层、是否含铅）；开启是否顺畅。

地下室、爬行空间与车库。 渗水痕迹；排水；结构支撑；车库门安全装置。

场地与排水。 地面坡度与排水方向；挡土墙状况；是否存在积水区域。

9.5 专项检查的适用情形

验房是概括性检查。以下情形通常需要另行委托专项检查：

专项检查是买方的支出决定。决定是否进行，取决于验房报告中的提示与该部位的可能修复成本。

9.6 与披露内容的交叉核对

核对方法：将验房报告中记录的问题，与披露声明、补充问卷中的相关回答并排列出，检查是否存在不一致。

不一致的处理：不一致本身不构成任何一方的过错，也不必然代表披露不实。可能的解释包括卖方确实不知情、问题发生在卖方持有期间之前、或问题在卖方持有期间新出现。处理方式是书面提出，要求卖方书面补充或更正披露。

时间安排：这类问题属于应在最早到期的期限之前提出的项目。书面提出之前不谈价格。

9.7 发现的分类与处理

第一类：可直接量化的。 已取得书面报价，或年限明确的更换项目。这类可以直接进入价格讨论。

第二类：需先支出才能量化的。 地基、下水管、屋面结构、地质。需支付检查费用才能取得可用于讨论的数值。这笔支出本身是一个决定。

第三类：量化后作用有限的。 老旧房屋的正常磨损，以及买方本计划自行升级的项目。这类宜纳入自身预算，不宜作为向卖方主张的理由。

需要明确一点：验房报告本身不产生任何法定退出期限。第 1.1 节的法定终止期限来自卖方披露的交付时点，与该报告无关。发现与卖方披露内容不一致的，属于应在最早到期期限之前书面提出的项目。

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第四章 执行

十 期限核对表

按下列字段填写。只填有书面依据的日期；无法确认的标注"待核实"，并注明应向谁核实。

关于第 8 项。联邦规则要求贷款人确保消费者在成交前至少 3 个工作日收到最终结算单（12 CFR §1026.19(f)）。该窗口的用途是复核与提问。

两项需要区分的内容：

• 官方消费者材料载明，以贷款购买新房的，交割后不享有取消贷款的权利；3 个工作日取消权适用于再融资交易。
• 联邦层面的 3 个工作日按营业日计算，与第 2 项加州法定的 3 个自然日，在来源、计算单位与起算点上均不相同。两者不应合并理解。

十一 披露追问记录表

对每一项需要澄清的问题填写一行。这张表在后续沟通中作为记录使用。

十二 英文询问模板

以下模板用于书面沟通与索取信息。这些模板不构成法律通知、解约通知、索赔文书或政府表格。涉及权利处分的内容应由买方律师出具或审阅。方括号处按实际情况替换。

模板一 · 索取缺失的物业文件（致卖方经纪，抄送托管方）

Subject: Request for HOA documents required by Civil Code 4525 — [Property Address]

I am the buyer under the purchase agreement dated [Date] for [Property Address].
Under Civil Code section 4525, the seller is required to provide the documents
listed in that section as soon as practicable before transfer of title.

Received to date:
  - [item]
  - [item]

Not yet received:
  - [item, e.g. the most recent inspection report issued under Civil Code 5551]
  - [item, e.g. the annual budget report]
  - [item, e.g. the statement of assessments and unpaid amounts]
  - [item, e.g. board minutes requested under Civil Code 4525(a)(10)]

Please provide the missing items in writing and confirm the delivery date for
each. If any item does not exist, please confirm that in writing as well.

[Your Name]
[Date]

模板二 · 向协会索取文件并要求先出具费用估价（致协会或管理公司）

Subject: Written request for documents under Civil Code 4530 — [Unit / Address]

This is a written request under Civil Code section 4530 for the documents
specified in Civil Code section 4525 for [Unit / Address].

Before processing, please provide the written or electronic estimate of fees on
the form described in Civil Code section 4528, as required by section
4530(b)(2). Please also confirm the date the documents will be provided, which
under section 4530(a)(1) is within 10 days of mailing or delivery of this
request.

The seller may elect to purchase only some of the documents listed on the form.

[Your Name]
[Date]

模板三 · 追问披露中未回答的项目（致卖方经纪）

Subject: Follow-up questions on seller disclosures — [Property Address]

The following items in the Transfer Disclosure Statement and the Seller
Property Questionnaire were left blank or answered "unknown". For each item,
please provide the seller's written answer to the following:

(1) Does the seller have any record relating to this item — permit, invoice,
    warranty, inspection report, insurance claim, or correspondence?
(2) If work was done, in what year, by whom, and was a permit obtained?
(3) Is there any effect on the property today, and is there a way to verify the
    current condition?

Items:
  1. [item]
  2. [item]

This request concerns the seller's actual knowledge and records. It does not
ask for a conclusion about the condition of the property.

[Your Name]
[Date]

模板四 · 就产权报告的例外条款提问（致托管方，抄送产权公司）

Subject: Questions on exceptions in the preliminary report — [Property Address]

Regarding the preliminary report dated [Date], please confirm in writing:

(1) For exception(s) [item number(s)], is there any document showing the
    location or scope of the easement, or does the report state that the
    location cannot be determined from record information?
(2) For any lien or claim of lien shown, what is required to have it released
    or eliminated before transfer of title?
(3) For the exception regarding encroachment or matters that would be disclosed
    by an accurate survey, what coverage would apply, and would a survey be
    required?
(4) For the exception concerning rights of parties in possession or tenants
    under unrecorded leases, what documentation is required at closing to
    confirm the property will be vacant?

[Your Name]
[Date]

模板五 · 请求书面延长期限（致卖方经纪）

Subject: Request to extend [specific deadline] — [Property Address]

Under the purchase agreement dated [Date], [identify the specific deadline] is
scheduled to expire on [Date].

To complete [the inspection / the review of the HOA documents / the review of
the title report], I am requesting a written extension of that deadline to
[proposed new date].

The reason is: [brief factual statement, e.g. the HOA documents were requested
in writing on [Date] and have not yet been provided].

Please confirm in writing whether the seller agrees and, if so, the new date.

[Your Name]
[Date]

模板六 · 交割前核实汇款信息（致托管方）

Subject: Confirming wire instructions by phone before closing — [Property Address]

Before sending funds for closing, I would like to confirm the wire instructions
directly with you by phone. Please call me at the number on file for me at
[your phone], or advise a time for me to call your office using the number
listed on your website or on my closing documents.

I will not act on wire instruction changes sent by email. If the instructions
change for any reason, please confirm the change by phone as well.

[Your Name]
[Date]

十三 教学算例

以下数据均为虚构教学假设，不是报价、不是真实案例，也不预测任何个案结果。用途是演示把报告中的表述转换为具体数值的方法。

假设条件：加州某公寓，虚构成交价 600,000 美元，建筑面积 1,200 平方英尺，社区共 120 户。

发现一：屋面使用年限接近设计寿命。

验房报告的表述为"使用年限接近预期寿命，建议专业评估"。该表述不含数值，不能直接进入价格讨论。

处理路径：索取专业评估，或自行委托评估。假设评估结论为"预计还可使用 5 至 7 年，更换估算 18,000 至 24,000 美元"，则转换为长期预算：

该数值是持有成本的组成部分，不自动等同于卖方应当让价的金额。能否达成价格调整取决于合同约定、市场情况与双方意愿。

发现二：浴室下方存在修补痕迹。

验房报告记录了修补痕迹，卖方披露的回答为"未发生过漏水"。两份文件并不必然矛盾，但需要先核实事实：修补时间、施工方、是否取得许可、当前是否仍有渗漏。

假设追问后确认：2019 年由业主自行修补，无许可记录。后续动作为一次专项复检，假设报价 450 美元。

两种结果对应不同的后续动作。该项支出的作用是把不确定状态转为确定状态，不替代后续的价格讨论。

发现三：物业储备按户缺口。

计算方式：以必要储备减去已存金额，再除以户数。

该数值为法定披露数字，法条未规定其等同于将要征收的特别收费。用途是纳入持有预算：如未来若干年内发生一次特别收费，需要预留的金额量级。

三项发现的处理对照

十四 风险信号清单

下列情形不构成问题存在的证明，也不构成法律意见，属于需要暂停签署并在书面上提出问题的事项。

14.1 汇款环节的官方提示

美国消费者金融保护局的消费者材料载明：骗子会在预定交割前数日冒充经纪发送邮件，声称汇款或转账方式有临时变更。官方给出的做法是：只用自行保存的常用电话号码联系相关方。

资金已经转出的，应立即联系银行或汇款机构尝试止付或追回，并向联邦调查局网络犯罪举报中心提交举报。

十五 与其他指南的衔接

本文处理尽调期的文件核对。以下事项在其他指南中展开：

• 验房发现水渍、渗漏、霉味后的处理与取证流程：见室内水损处理指南。
• 卖方同意修复后的施工范围、报价与增项管理：见装修报价与变更管理指南。
• 施工方收款后停工或失联的处理、投诉与追款：见承包商争议处理指南。

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第五章 说明与来源

十六 重要说明

16.1 本文的性质

本文为一般办事信息与原创整理工具。用途是帮助读者确定应向谁提出什么问题、在什么期限内提出，并提供可直接使用的核对表与询问模板。

本文不是法律意见，不判断读者能否退出合同、定金归属如何、某项期限是否已经届满。本文不是房屋状况评估，不评价具体房屋。本文不是保险、税务或投资建议。本文不提供代办、谈判代理或经纪服务。

16.2 不保证事项

本文不保证退出合同、取回定金、获得延期、达成分歧解决方案或获得赔付。

本文不保证任何文件完整、准确或及时提供。

本文不保证房产状况、可保性、贷款获批或产权清洁。

本文不预测房价或收益。

16.3 审阅状态

本文未经加州执业律师、持牌验房师或保险专业人士审阅。未办理真实个案，未进行柜台实测或机构电话核验。文中的住宅、金额与年份均为虚构教学假设。

16.4 建议转交专业人士的事项

16.5 版本与维护

版本：加州版 1.0。资料核验日期：2026 年 9 月 11 日（太平洋时间）。

本文不提供持续更新服务，也不承诺个案答疑。相关法律、表格版本或官方入口发生变化时，将复核受影响章节并更新版本号。

以下变化会直接影响本文内容，属于优先复核事项：

• 《加州民法典》第 4525 条文件清单项数的变动。
• 第 1102.3 条终止期天数与起算点的修订。
• 联邦 12 CFR §1026.19(f) 关于最终结算单交付期限的修订。
• 加州保险局与州消防局长办公室查询入口与联系方式的调整。
• 本文引用的两份产权报告样本链接的有效性。

十七 官方查询与求助入口

以下入口均为公开渠道，无需购买本文即可使用。

17.1 保险可得性的官方口径

加州保险局说明：在保险公司认定野火风险高于平均水平的区域，住宅保险供应减少、非续保增加。该局同时表示，无权要求保险公司在特定地区承保特定风险。

传统市场无法获得承保时，官方给出的路径依次为：

1. 采取减灾措施，以争取保费折扣。
2. 通过经纪人与比价工具扩大询价范围。
3. 考虑 FAIR Plan。

关于 FAIR Plan 的定位，加州保险局的公开说明载明：该机构由保险公司控制，不是纳税人出资；定位为最后手段；仅承保火灾、雷击、内部爆炸与烟熏等基本风险；官方建议另行搭配差额条件（Difference in Conditions，DIC）保单，以覆盖其余风险。

十八 来源

以下来源为本文的事实依据，均为公开可访问的官方页面或公开文件。核验日期为 2026 年 9 月 11 日。

18.1 合同、披露与终止期限

1. 《加州民法典》第 1102.3 条：卖方转让披露的交付时点；法定要求的披露或重大修改在购房出价作出或接受之后交付时的当面 3 天、投邮后 5 天、符合电子交易约定的电子记录交付后 5 天书面终止权；起算点为表格第 I、II（及 III）部分填写交付之时。2019 年修订，2020 年 1 月 1 日生效。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1102.3.
2. 《加州民法典》第 1102.3a 条：移动房屋与预制房屋转让中对应的终止权规则。2000 年 1 月 1 日生效。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1102.3a
3. 《加州民法典》第 1102.6 条：转让披露声明的名称与格式来源。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1102.6.
4. 《加州民法典》第 1102.9 条：披露的书面修改，修改后仍受第 1102.3 条或第 1102.3a 条约束。2019 年 1 月 1 日生效。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1102.9
5. 《加州民法典》第 1102.10 条：交付方式为当面交付或邮寄；交付给配偶视为交付给受让人。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1102.10
6. 《加州民法典》第 1102.13 条：交易不因未合规而无效；故意或过失违反者对实际损失承担赔偿责任。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1102.13
7. 加州房地产经纪人协会标准表格清单：RPA-CA（2024-12）、TDS（2024-06）、SPQ（2024-12）、CR-B（2024-06）、EBC（2023-06）。 https://www.car.org/

18.2 自然灾害披露

8. 《加州民法典》第 1103.2 条：自然灾害披露声明的表格正文、六类灾害区、地图限定表述、从宽认定规则、地图修订的处理、用途限制。2024 年修订，2025 年 1 月 1 日生效。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1103.2.
9. 《加州民法典》第 1103.1 条：不适用情形，以及不受本条约束的交易仍可能受其他条文约束的提示。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1103.1
10. 《加州民法典》第 1103.4 条：免责条件；可出具报告的专业人士范围。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1103.4.
11. 《加州民法典》第 1103.7 条：诚信的定义。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1103.7
12. 加州保险局与州消防局长办公室：火灾危险严重程度区评估的是危险（hazard）而非风险（risk）；州责任区与地方责任区的区分。 https://osfm.fire.ca.gov/what-we-do/community-wildfire-preparedness-and-mitigation/fire-hazard-severity-zones

18.3 物业文件

13. 《加州民法典》第 4525 条：卖方须向潜在买方提供的 11 项文件清单。2025 年立法修订，2026 年 1 月 1 日起生效。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=4525
14. 《加州民法典》第 4528 条：费用单据表格的内容；买方可以只购买部分文件。2025 年立法修订，2026 年 1 月 1 日起生效。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=4528
15. 《加州民法典》第 4530 条：10 天提供期限、按实际成本计费、电子交付不得加价、禁止打包、卖方承担费用、处理请求前出具估价、取消退费规则。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=4530
16. 《加州民法典》第 4545 条：违反本章不影响已转移不动产的产权效力。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=4545
17. 《加州民法典》第 5300 条：年度预算报告的分发时间与十二项内容，含特别收费声明、推迟维修声明、保险摘要与固定表述。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=5300
18. 《加州民法典》第 5320 条：年度预算报告的逐个送达方式。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=5320
19. 《加州民法典》第 5550 条：三年期主要部件检查与储备研究；触发条件；研究报告的最低内容。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=5550
20. 《加州民法典》第 5551 条：九年期外挑构件安全检查；执行人资质；统计显著样本的定义；报告内容；紧急情形的报送要求；适用对象。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displayText.xhtml?lawCode=CIV&division=4.&title=&part=5.&chapter=7.&article=3.
21. 《加州民法典》第 5560 条：储备资金计划的内容与通过程序。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displayText.xhtml?lawCode=CIV&division=4.&title=&part=5.&chapter=7.&article=3.
22. 《加州民法典》第 5565 条：储备摘要的现金基础、粗体要求、各项数据与按户缺口算法。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=5565
23. 《加州民法典》第 5570 条：储备资金披露摘要表格的七项内容与计算口径。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displayText.xhtml?lawCode=CIV&division=4.&title=&part=5.&chapter=7.&article=3.

18.4 产权

24. 《加州保险法》第 12340.11 条：初步报告、承诺书与暂保单属同一类文件；以报告所列例外条款为条件；不构成对产权状况的陈述。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=INS&sectionNum=12340.11
25. 《加州民法典》第 5675 条：欠缴评估登记后形成的留置权；通知的寄送要求。 https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=5675.
26. CLTA 消费者资料《Understanding Preliminary Reports》：报告列出的内容性质；清偿或解除前始终为除外事项。 https://www.clta.org/consumer8.html
27. 加州保险局《产权保险》消费者指南：标准保单与扩展保单的覆盖差异；测量要求；保费支付方属地方惯例。 https://www.insurance.ca.gov/01-consumers/105-type/95-guides/03-res/Title-Insurance.cfm
28. ALTA 消费者站术语表与《Protect Your Property Rights》：地役权、侵占、留置权的定义；Schedule B 例外条款的含义。 https://www.homeclosing101.org/protect-your-property-rights/
29. CLTA 格式初步报告样本（Santa Barbara 县，2017 年 11 月 15 日，表格版本 Rev. 11/06，由第三方公共机构网站托管）。 https://sbmtd.gov/wp-content/uploads/2020/08/Prelim_Title_Report.pdf
30. 2021 年版 ALTA 产权承诺样本，Schedule B 第一、二部分（对应房产位于南达科他州）。 https://www.statewiderealty.net/wp-content/uploads/2026/04/5-27-2026-Commitment-for-Title-Insurance-2021-Schedule-B-Part-II.pdf

18.5 交割单据与汇款安全

31. 12 CFR §1026.19（Regulation Z）：最终结算单须在成交前至少 3 个工作日被消费者收到。 https://www.ecfr.gov/current/title-12/chapter-X/part-1026/subpart-C/section-1026.19
32. CFPB《Guide to closing forms》（2026 年 3 月版）：以贷款购买新房的，交割后不享有取消贷款的权利。 https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
33. CFPB 消费者清单与汇款诈骗提示。 https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
34. 举报入口：IC3 https://complaint.ic3.gov/；CFPB 投诉 https://www.consumerfinance.gov/complaint/；FTC 举报 https://reportfraud.ftc.gov/；加州保险局 https://www.insurance.ca.gov/consumerhelp

18.6 保险可得性

35. 加州保险局《Top Ten Tips for Finding Residential Insurance》：高风险区域的承保困难；该局无指定承保权限。 https://www.insurance.ca.gov/01-consumers/105-type/5-residential/Top10Tips_FindingResidentialIns.cfm
36. 加州保险局 California FAIR Plan 说明：机构性质、定位、承保范围、住宅限额。 https://www.insurance.ca.gov/01-consumers/200-wrr/California-FAIR-Plan.cfm
37. 加州保险局一年强制暂停期说明。 https://www.insurance.ca.gov/01-consumers/140-catastrophes/MandatoryOneYearMoratoriumNonRenewals.cfm

18.7 跨境税务（供后续篇目使用）

38. 美国国税局：外国卖方处置美国不动产权益按实现金额 15% 预扣；买方在多数情形下为预扣义务人。 https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding
39. 美国国税局：预扣例外情形，含买方为个人、购入作自住且售价不超过 30 万美元等条件。 https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/exceptions-from-firpta-withholding

附录 术语对照

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