加州租客欠租且不搬走：房东证据整理、协商与驱逐程序准备

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北美华人网 · 住房难题解决手册 15
加州版｜洛杉矶市与洛杉矶县非建制地区分列
资料核验：2026年9月23日｜版本：1.0

先把账算对、地址查对，再决定追钱还是收房。
本文提供处理顺序、路径比较、材料清单和可复制的中英文沟通模板，不提供未经个案核验即可送达的驱逐通知。

使用边界： 适用于加州普通住宅出租中的欠租与占有纠纷；不是商业租赁、旅馆住宿、移动房屋、合住寄宿者或特殊补贴住房的完整操作指南。本文未经过加州执业律师个案审查，不能替代法律意见。采取法律行动时，应按房屋地址、租赁事实及行动当日规则重新核验。

工具说明：表格和模板可从网页复制或打印；方括号必须替换，模拟数字不代表实际租金、律师报价或办案时长。

阅读导航：你现在卡在哪一步？

先记住：欠租不是自行收房的许可证

不要停水停电、换锁、拆门窗、搬走租客物品来迫使搬离。 即使对方确实欠租，房东也不能绕过合法程序自行排除其占有；违法操作可能把原来的欠租案件变成房东赔偿案件。S14

也不要把微信截图中的“我下周走”、一份已经签字的搬离协议，或租客几天没有出现，当成已经完成交房。约定搬离、合法取得占有、收回钥匙、结清欠款，是不同事项。 对方未实际履行时，仍须核对可用的法律执行途径。S01S18

五个会直接影响下一步的规则

免费帮助入口： 加州法院的房东驱逐指南与表格目录、洛杉矶县DCBA免费调解，以及洛杉矶市LAHD和县DCBA的规则查询，见文末“官方来源与办事入口”。Stay Housed LA主要为租客提供符合资格条件的法律帮助，不是小房东的免费代理律师。S01S07S08S09S13

阅读目标： 不是保证“多久赶走”，而是把一个情绪化的纠纷整理成三份东西：可复核的账、可解释的证据、可执行的下一步。

官方来源与办事入口

核验基准：2026年9月23日。 来源包括州法、联邦法、法院及当地政府官方说明；法条由立法机关或其法规发布平台提供。下列链接与正文编号一一对应，便于后续核对更新。页面可能同时保留历史说明，应核对具体生效日期，不能只看搜索结果摘要。

州级程序与基本权利

[S01] California Courts｜房东驱逐程序总览
用途：区分通知、起诉、裁判与执行，理解恢复占有并非自行赶人。
https://selfhelp.courts.ca.gov/eviction-landlord

[S02] California Courts｜Types of eviction notices
用途：普通三日付租通知、计日与不得混入晚付费／水电／损坏费等。
https://selfhelp.courts.ca.gov/eviction-landlord/notice-types

[S03] California CCP §1161｜欠租及其他UD依据
重点：第(2)款的租金、期限、付款信息和期间；该条关于通知送达费用的禁止。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP&sectionNum=1161.

[S04] California CCP §1162｜法定通知送达方式
重点：住宅通知的亲自送达、符合条件的替代送达及张贴加邮寄。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP&sectionNum=1162.

[S05] California Civil Code §1946.2｜正当理由与豁免条件
用途：核查适用保护、所有者类型、书面豁免告知；不能以独立屋一概豁免。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1946.2.

[S11] California Courts｜Serve the Summons and Complaint
用途：起诉材料的送达人资格、送达及证明，与诉前通知区分。
https://selfhelp.courts.ca.gov/eviction-landlord/serve

[S12] California CCP §1167｜UD应诉期限
重点：现行普通期限为10天，排除周末及司法假日；特殊情形另查。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP&sectionNum=1167.

[S13] California Courts｜Eviction Forms
用途：查找现行UD、传票及其他相关表格；同时核对承办法院地方要求。
https://selfhelp.courts.ca.gov/eviction-forms

[S14] California Civil Code §789.3｜禁止自行断供、换锁等逼迁
用途：核对禁止行为及可能承担的损害、费用等责任。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=789.3.

[S15] California Civil Code §1942.4｜严重房屋缺陷下的收租限制
重点：必须结合该条全部法定条件判断，不等于所有报修均导致免租。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1942.4.

洛杉矶地区规则与调解入口

[S06] LA County DCBA｜Rent Stabilization Program
用途：县非建制地区覆盖、登记查询、当期FMR及2026年4月16日起两个FMR门槛。
https://dcba.lacounty.gov/rentstabilizationprogram/

[S07] LAHD｜Renter Protections
用途：洛杉矶市JCO／RSO、一个FMR门槛、权利告知、历史欠款及反骚扰说明。
https://housing.lacity.gov/renter-protections-2

[S08] LA County DCBA｜Tenant Right to Counsel
用途：县非建制地区租客律师权利告知、语言及张贴要求；租客法律援助入口。
https://dcba.lacounty.gov/trtc/

[S09] LA County DCBA｜Mediation
用途：免费社区与法院相关调解、申请渠道；调解不自动停止法院程序。
https://dcba.lacounty.gov/mediation/

[S10] Los Angeles Municipal Code §151.31｜Tenant Buyout Notification Program
重点：RSO搬离买断的提案前披露、主要语言、30天取消权与60天备案。现行法规发布平台。
https://codelibrary.amlegal.com/codes/los_angeles/latest/lamc/0-0-0-293654

S10办事入口：LAHD Tenant Buyout Notification Program
用于获取当前告知、提交渠道及项目说明，不用第三方合同替代官方披露。
https://housing.lacity.gov/rental-property-owners/tenant-buyout-notification-program

[S23] LA County DCBA｜Rent Stabilization Forms
用途：下载当前县级告知、通知及相关表格，查验适用语言与附件。
https://dcba.lacounty.gov/rentforms/

[S29] LAHD｜Eviction Notices
用途：洛杉矶市适用终止通知的行政提交要求，与法院立案区分。
https://housing.lacity.gov/eviction-notices

补贴／联邦覆盖与破产

[S16] 15 U.S.C. §9058｜CARES Act §4024
重点：覆盖住宅及联邦支持贷款定义；第(c)款搬离通知要求。美国法典文本，Cornell LII提供。具体项目和当前适用方式仍需专门核查。
https://www.law.cornell.edu/uscode/text/15/9058

[S26] 24 CFR §982.310｜Section 8住房选择券租赁终止
重点：PHA应付部分不是租客家庭债务；租期内不能因PHA不付其应付部分而终止；机构通知等要求。联邦法规文本，Cornell LII提供。
https://www.law.cornell.edu/cfr/text/24/982.310

[S17] United States Courts｜Chapter 7 Bankruptcy Basics
用途：自动停止、部分例外和债权追索限制；不能据此自行判断特定驱逐例外。
https://www.uscourts.gov/court-programs/bankruptcy/bankruptcy-basics/chapter-7-bankruptcy-basics

执行、押金与金钱追索

[S18] California CCP §715.010｜房屋占有执行令
用途：执行令、五日搬离告知、占有人及遗留财产相关内容。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP&sectionNum=715.010

[S19] California Civil Code §1950.5｜住宅押金
重点：合法扣款、照片、21日结算、电子退还及多成年租客等现行条款。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1950.5.

[S20] California CCP §116.221｜自然人小额索赔上限
用途：普通自然人请求$12,500上限及例外交叉条款。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP&sectionNum=116.221.

[S21] California CCP §116.220｜小额索赔管辖与其他上限
用途：一般$6,250上限、保证人等特殊限制及其他救济范围。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP&sectionNum=116.220.

[S22] California Civil Code §1983｜遗留财产通知
用途：租赁结束、搬离后的财产通知；应与相关后续条款及执行规则一起核查。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1983.

[S24] California Civil Code §1951.2｜租赁违约损失及可避免损失
用途：理解追偿与合理减损，避免把可避免损失机械计入请求。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1951.2.

[S25] California CCP §§699.510、695.010｜金钱判决执行
用途：判决债权人申请执行令；可执行财产的一般范围及其他法律限制。具体豁免与执行步骤仍须另查。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP&sectionNum=699.510.
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CCP&sectionNum=695.010.

[S27] California Civil Code §1940.2｜禁止威胁、胁迫等逼迁行为
用途：租赁纠纷中不得以违法威胁等手段迫使搬离。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1940.2.

[S28] California Civil Code §1942.5｜反报复保护
用途：核查投诉、维权、租金与终止行为之间的法定限制。
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1942.5.

维护提示： 地方门槛及FMR、权利告知、法院表格和押金规则应优先复核。本文没有对任何具体地址作合法驱逐判断，也没有替读者确定通知、应诉或执行截止日。

北美华人网｜住房难题解决手册 15｜2026年9月23日